Responda rápido: se um investidor tiver 1 milhão de reais para empregar no mercado de imóveis, o que é melhor — comprar um empreendimento ou apostar em um Fundo Imobiliário (FII)?
Essa é uma pergunta muito pertinente, considerando a grande quantia de verba que essa pessoa fictícia teria em mãos. Para respondê-la apropriadamente, porém, é necessário olhar além dos lucros: um investidor inteligente deve saber que outros detalhes são importantes e dignos de estudo também, porquê o proporção de risco, o tempo de investimento e as tendências do setor.
Se você está curioso para saber a resposta, recomendamos que siga nessa leitura. Cá, vamos te mostrar o seguinte:
- Quanto rende 1 milhão em Fundos Imobiliários em 2025;
- Porquê funciona a rentabilidade dos FIIs;
- Quais os tipos de FIIs que existem;
- Quais variáveis que afetam o rendimento dos FIIs;
- Por que investir 1 milhão de reais em FIIs;
- 10 dicas para montar uma carteira de Fundos Imobiliários.
E mais: ao final, ainda mostraremos a plataforma de instrução financeira mais completa do mercado, que inclusive possui duas carteiras recomendadas, para quem deseja investir com sabedoria e extrair o melhor de seu patrimônio. Vamos lá?
Quanto rende 1 milhão em Fundos Imobiliários em 2025?
A resposta pode variar de conformidade com o Fundo Imobiliário específico, já que cada um terá um dividend yield insigne — depende de qual é o provável retorno anual da emprego, expressado em forma de porcentagem. Dito de maneira mais simples, é o quanto você poderia receber todos os anos se aplicasse esse R$1 milhão, considerando as cotas adquiridas.
Para explicar melhor a dinâmica por trás do raciocínio, vamos realizar um cômputo de exemplo, utilizando o dividend yield de 11,57% ao ano.
Nesse cenário, o investidor que fizesse um aporte de 1 milhão de reais neste FII, teria um rendimento anual de R$ 115.680,00. Vamos entender porquê chegamos nesse resultado?
Porquê fazer o cômputo para saber quanto rende 1 milhão em FIIs?
O rendimento estimado de uma emprego em Fundos Imobiliários pode ser encontrado a partir da seguinte fórmula:
Rendimento estimado= dividend yield x valor investido
Para debutar, você tem uma tarefa muito fácil: encontrar o dividend yield do Fundo em questão. Essa informação é incessantemente divulgada e atualizada pela gestora do FII, portanto, acessá-la requer exclusivamente uma rápida pesquisa no próprio site da gestora.
O DY é divulgado em forma de porcentagem. Logo, antes de empregar o número na fórmula, é preciso dividi-lo por 100. O dividend yield era de 11,57%, evidente? Logo, com a repartição, temos o valor de 0.1157.
Agora, sim, podemos utilizar a informação na equação:
Rendimento estimado = 0.1157 x 1.000.000
Rendimento estimado =115.680
Para saber o rendimento mensal do Fundo, é só dividir por 12: R$ 9.640,00. Nenhum mistério, não é?
Antes de seguirmos adiante, devemos mencionar que o dividend yield é uma informação que muda periodicamente, já que ela depende dos rendimentos distribuídos e dos valores das cotas do FII. Essa última variação, aliás, está estreitamente conectada às oscilações de cada categoria específica de imóvel integrante do Fundo.
Porquê assim? Lembre-se que cada Fundo Imobiliário terá as suas cotas atreladas a tipos diferentes de empreendimentos. Logo, um FII de apartamentos residenciais, por exemplo, pode apresentar rendimentos menos previsíveis, já que estes vão depender de fatores porquê pagamento em dia do aluguel por secção dos inquilinos e do nível de ocupação do prédio.
Fundos de galpões, por outro lado, geralmente têm ganhos menos oscilantes. Enfim, esses espaços normalmente são alugados por grandes empresas que planejam aproveitá-los por longos períodos.
Porquê funciona a rentabilidade dos FIIs?
A rentabilidade dos FIIs é composta por duas partes principais: a renda passiva proveniente dos dividendos e a valorização das cotas. Cá, temos o Dividend Yield porquê um indicador importante para medir o potencial de renda dos FIIs, enquanto a valorização das cotas oferece a oportunidade de obter ganhos de capital.
Para entender melhor, vamos dar uma olhada em alguns detalhes.
Dividend Yield (DY)
O DY representa a porcentagem do lucro de um FII que é distribuído entre os cotistas. Na prática, estamos falando da taxa de retorno atualizada sobre o valor de mercado da quota. Se um DY for cocuruto, portanto, portanto maior será o potencial de o investidor receber renda passiva.
Valorização das cotas
As cotas dos FIIs são negociadas na bolsa de valores e, naturalmente, seu preço pode variar eventualmente, para cima ou para ordinário. Quando a demanda por essas cotas aumenta, a valorização acontece — em universal, isso acontece por conta de bons resultados do Fundo, por perspectivas otimistas para o setor imobiliário, entre outros fatores.
Distribuição de rendimentos
Os FIIs distribuem lucros periódicos aos cotistas, de maneira mensal, trimestral ou semestral — isso é o que chamamos de dividendos. Esse valor é proveniente dos aluguéis dos imóveis, da venda de ativos ou de outras fontes de receita do FII. Inclusive, cá temos uma boa notícia: a distribuição de dividendos é isenta de Imposto de Renda para pessoa física.
Quais os tipos de FIIs que existem?
Na hora de investir em FIIs, esses são os tipos que você vai encontrar:
- Fundos de Tijolo;
- Fundos de Papel;
- Fundos Híbridos;
- Fundos de Desenvolvimento;
- Fundos de Fundos (FOFs).
Porquê cada um tem uma dinâmica dissemelhante, te aconselhamos a seguir conosco para entender melhor porquê eles funcionam.
Fundos de Tijolo
Estes fundos investem diretamente em imóveis físicos, porquê shoppings, galpões logísticos, edifícios comerciais e residenciais. Nesse caso, a principal manadeira de receita fica por conta da locação desses imóveis.
Quanto ao funcionamento, é o seguinte: quando você investe em um Fundo de Tijolo, se torna uma espécie de condómino de um ou mais imóveis. Consequentemente, vai participar dos rendimentos gerados pelos aluguéis e também pela eventual valorização das cotas com o passar do tempo.
Fundos de Papel
Diferentemente dos Fundos de Tijolo, os Fundos de Papel não investem diretamente em imóveis físicos. Em vez disso, eles aplicam os recursos em títulos de crédito ligados ao mercado imobiliário, porquê LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
Esses títulos, por sua vez, representam dívidas contraídas por empresas do setor imobiliário e pagam juros aos investidores. A rentabilidade dos Fundos de Papel é, portanto, influenciada pelas taxas de juros e pela qualidade dos títulos em que investem.
Fundos Híbridos
Porquê o próprio nome sugere, os Fundos Híbridos combinam características dos Fundos de Tijolo e dos Fundos de Papel. Ou seja, eles investem tanto em imóveis físicos quanto em títulos de crédito imobiliário.
Com essa diversificação, os investidores acabam tendo uma exposição mais ampla ao setor imobiliário, o que faz diferença também nos rendimentos, que podem vir tanto da locação dos imóveis quanto dos juros dos títulos.
Fundos de Desenvolvimento
Esses Fundos investem em projetos imobiliários em temporada de desenvolvimento — a construção de novos edifícios ou a reforma de imóveis existentes, por exemplo.
A teoria cá é aproveitar o potencial de valorização dos ativos durante as fases de construção e lançamento no mercado.
Resumindo, os Fundos de Desenvolvimento dão ao investidor a chance de participar de projetos inovadores e de cocuruto potencial de propagação. No entanto, é preciso atenção: essa categoria também traz um risco expressivamente maior, já que o resultado final dos projetos pode variar.
Fundos de Fundos (FOFs)
Os FOFs, por sua vez, não investem diretamente em imóveis ou títulos imobiliários, mas sim em cotas de outros Fundos Imobiliários. Investindo em um FOF, você diversifica sua carteira e se expõe a uma cesta de diferentes FIIs.
Na prática, essa estratégia pode ser muito interessante para investidores que desejam variar seus investimentos em FIIs, mas não possuem tempo ou conhecimento suficiente para escolher individualmente cada Fundo.
Quais variáveis que afetam o rendimento dos FIIs?
A rentabilidade dos Fundos Imobiliários é influenciada por uma série de variáveis, tanto internas quanto externas ao Fundo. Algumas das principais são a gestão do fundo, o cenário econômico e o proporção de liquidez.
Porquê entender cada um desses pontos é necessário para você tomar melhores decisões nesse tipo de investimento, criamos uma tábua para te ajudar a visualizar os fatores. Olha só:
| Variável | Descrição | Impacto na Rentabilidade |
| Internas ao Fundo | ||
| Gestão do Fundo | Qualidade da equipe gestora | Uma boa gestão pode maximizar os retornos. |
| Política de investimento | Tipo de investimento (tijolo, papel, híbrido) | A estratégia influencia diretamente a rentabilidade. |
| Constituição da carteira | Diversificação dos ativos | Uma carteira diversificada pode reduzir o risco. |
| Taxa de vacância | Porcentagem de imóveis vagos | Menor vacância, maior receita. |
| Prazo dos contratos de locação | Duração dos contratos de aluguel | Contratos de longo prazo proporcionam maior previsibilidade. |
| Custos operacionais | Custos de gestão, impostos, etc. | Custos mais altos reduzem a rentabilidade. |
| Externas ao Fundo | ||
| Cenário econômico | Taxas de juros, inflação, propagação econômico | Influencia diretamente o mercado imobiliário. |
| Setor imobiliário | Desempenho de cada segmento (mercantil, residencial) | O desempenho do setor impacta a rentabilidade. |
| Legislação | Alterações nas leis | Mudanças na legislação podem afetar a rentabilidade. |
| Demanda por imóveis | Demanda por locação ou compra | Maior demanda, maior receita. |
| Outras | ||
| Liquidez | Facilidade de compra e venda das cotas | Maior liquidez facilita a ingressão e saída de investimentos. |
| Volatilidade | Variação do preço das cotas | Maior volatilidade indica maior risco. |
Por que investir 1 milhão de reais em FIIs?
Naturalmente, uma boa razão para investir 1 milhão de reais em FIIs é que os retornos da emprego costumam ser muito altos, embora dependam, é simples, do dividend yield de cada Fundo.
No entanto, ainda há outros motivos pelos quais essa decisão pode ser extremamente vantajosa para o investidor. Vamos explicar cada uma delas para você entender melhor!
Isenção de impostos sobre os rendimentos
Essa é uma vantagem atrativa para investidores: o Imposto de Renda não incide sobre os dividendos distribuídos aos cotistas. Cá, no entanto, pedimos a sua atenção: se você vender sua quota e obtiver qualquer lucro, portanto há, sim, a incidência de IR nesse caso.
Na prática, é o seguinte: se vender uma quota por um preço maior do que pagou inicialmente, portanto há uma alíquota de 20% sobre esse lucro.
Facilidade de investimento
Com esse verba na conta, comprar um imóvel para fins de investimento é uma escolha razoável. No entanto, essa decisão vem acompanhada de inúmeras questões burocráticas, porquê encontrar um corretor, realizar manutenções, buscar inquilinos ou compradores, remunerar impostos específicos etc.
Impor em um título de investimento atrelado a oriente setor, pelo contrário, é muito mais prático — ao menos do ponto de vista técnico. Isto é, tudo o que deve ser feito é estudar as opções disponíveis, furar conta em uma corretora de valores e transferir os recursos. Definitivamente uma sequência de tarefas menos complexa, e que demandam muito menos tempo.
Gestão profissional
Outra grande vantagem desta modalidade de emprego é que todos os FIIs contam com profissionais capacitados responsáveis pela gestão do patrimônio dos cotistas. Assim, o investidor poderá tirar proveito de oportunidades de investimento que, caso estivessem por conta própria, talvez não conseguiriam acessar ou encontrar.
Neste ponto, vale lembrar que a gestão do Fundo deve ser profundamente analisada antes que qualquer aporte seja feito. Nessa lanço, recomendamos que você cheque a reputação dos profissionais, o histórico do FII e quais estratégias têm sido adotadas.
Menor volatilidade
Os Fundos Imobiliários são investimentos de renda variável. Logo, apresentam risco cocuruto. No entanto, os FIIs acabam sendo, mesmo assim, opções mais adequadas para quem procura segurança, já que suas cotações normalmente oscilam menos do que as ações, por exemplo.
Outra dica para prometer menor volatilidade é estudar os documentos do Fundo e verificar quais empreendimentos estão atrelados à estratégia. A partir dessa informação, pode-se ter uma teoria mais clara do tipo de risco específico que você enfrentará com a emprego, considerando os pormenores de cada tipo de imóvel.
Diversificação de carteira
Nem sequer é preciso ressaltar o veste de que 1 milhão de reais é bastante verba e que todo esse patrimônio não precisa — e nem deve — ser disposto em um FII só. Isto é, quanto mais equilibrado o portfólio de investimentos for, maior o controle sobre os riscos financeiros que o investidor terá.
No que tange especificamente ao mercado imobiliário, é verosímil alocar esses recursos em categorias distintas de imóveis e tipos de Fundos, para evitar a exposição subida e desnecessária a alguns riscos, porquê o de inadimplência por secção dos inquilinos dos locais, crises econômicas ou oscilações do setor.
Liquidez
A liquidez se trata da facilidade com a qual você consegue vender suas cotas. Seguindo essa lógica, os FIIs com maior liquidez tendem a ser investimentos mais seguros que os demais, já que significam que contam com uma demanda grande por secção dos investidores.
Se a sua estratégia considerar a preferência aos FIIs com maior liquidez, portanto será mais fácil rebalancear o portfólio eventualmente e fazer ajustes na sua alocação.
Acessibilidade ao setor imobiliário
Os Fundos Imobiliários são um óptimo caminho de investimento para aqueles que se desejam beneficiar da performance do setor, mas não desejam investir diretamente em propriedades — alguma coisa que pode ser bastante burocrático e custoso.
Com um FII, enfim, há porquê explorar diferentes segmentos imobiliários e categorias distintas de investimento, porquê Fundos de Tijolo, de Papel ou Híbridos.
Porquê montar uma carteira de Fundos Imobiliários em 2025
A montagem de uma carteira de Fundos Imobiliários precisa considerar alguns fatores fundamentais para sua estratégia, porquê perfil de investidor, objetivo com os FIIs, proporção de liquidez e categorias de Fundos, por exemplo.
Na Finclass, nossas sugestões de alocação em FIIs são feitas com base em dois propósitos distintos: obtenção de renda passiva e valorização dos ativos. Atualmente, a distribuição recomendada pelos nossos analistas é a seguinte:
Se ainda assim você não souber exatamente em quais FIIs investir, nossa sugestão é que assine a Finclass para ter entrada às nossas carteiras recomendadas. Por lá, além de saber quais Fundos Imobiliários selecionar, você ainda recebe relatórios periódicos para que consiga escoltar a performance dos ativos que são secção da alocação sugerida.
10 dicas para montar uma carteira de Fundos Imobiliários
Até cá, você aprendeu principalmente a indagar os possíveis rendimentos de um Fundo Imobiliário. No entanto, é extremamente importante ressaltar que um investidor inteligente não pode consistir a sua decisão unicamente no lucro esperado. É preciso, antes de fazer qualquer emprego, determinar os riscos da operação e do setor, estudar os documentos do FII desejado e traçar uma boa estratégia para a carteira de títulos.
Para você compreender melhor cada uma dessas dicas, nos aprofundamos um pouco mais nelas. Veja só.
1 – Analise os documentos do Fundo Imobiliário
Essas informações são obrigatoriamente divulgadas pelos gestores dos Fundos Imobiliários, e servem para que o investidor possa ter uma visão ampla e completa sobre a estratégia adotada.
Para te ajudar nessa lanço, fizemos um checklist com todos os dados que devem ser observados:
- A periodicidade e a consistência dos rendimentos distribuídos pelo fundo aos cotistas;
- As perspectivas do setor imobiliário, para compreender o contexto exato no qual o FII em questão está operando;
- Os tipos de imóveis considerados na estratégia e suas respectivas localizações;
- O histórico, a reputação e a confiabilidade da administradora do FII, avaliando as suas estratégias e habilidades de gestão;
- O histórico dos rendimentos em questão, observando se as cotas têm valorizado ou não;
- O prospecto universal do FII, analisando taxas e custos, regulamentos, tipos de imóveis e inquilinos considerados no contrato, estratégia adotada, fatores de risco e objetivos da gestora.
2 – Aplique os seus recursos em FIIs de forma equilibrada
Todo bom investidor já deve ter ouvido falar sobre a máxima de nunca deixar todos os ovos em uma cesta só. Esse recomendação é mormente útil nesse contexto, já que os Fundos Imobiliários podem apresentar riscos específicos, a depender das estratégias adotadas pela gestora e dos empreendimentos aos quais as cotas estão ligadas.
Nessa lógica, o ideal é que você mescle setores e tipos de FIIs para não se expor demais a nenhum risco em potencial. Vamos recapitular alguns exemplos para entender melhor? Se você investir em um Fundo voltado para shoppings ou prédios residenciais, uma forma de lastrar a exposição e buscar uma outra opção menos volátil.
Ambas as sugestões, vale explicar, condizem a Fundos de Tijolo, que são modalidades que investem em imóveis físicos. Assim, outra teoria é a alocação de recursos em Fundos de Papel também, ou seja, FIIs das quais níveo são os ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, porquê Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
3 – Escolha fundos com maior liquidez de mercado
Antes de explicar a dica, permita-nos refrescar a sua memória: a liquidez é a capacidade de transformar a quota do FII em verba. Ou seja, qual a facilidade de vender a sua secção no Fundo, caso você queira se desfazer dos papéis que adquiriu.
Os Fundos Imobiliários com maior liquidez são aqueles mais negociados, populares entre os investidores. Seguindo o raciocínio, provavelmente será mais fácil encontrar, futuramente, interessados em comprar seus títulos.
4 – Considere seu perfil e metas financeiras
Ao investir em FIIs, assim porquê em qualquer outra emprego, você deve ter em mente qual é o seu perfil de investidor e objetivos financeiros. Focando unicamente nos Fundos Imobiliários, é importante determinar se está buscando renda passiva e menor risco, ou bons históricos de pagamento e liquidez. Há quem prefira, ainda, alternativas que apresentam mais volatilidade, porém com maior potencial de valorização.
Em resumo, diferentes FIIs vão apresentar condições e características distintas, e você precisa determinar o que faz sentido na sua estratégia.
5 – Avalie impostos e custos
Para além de pensar unicamente na rentabilidade, nosso recomendação é que cheque todos os custos associados aos investimentos em FIIs. Não há, por exemplo, Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos aos cotistas, no entanto, há uma alíquota de 20% sobre os lucros que um investidor tem em caso de venda das cotas que possui.
Na incerteza, antes de uma emprego, dedique um tempo para determinar os documentos do FII e estar consciente de todos os custos e impostos que vão afetar o seu investimento.
6 – Diversifique o portfólio
Cá vai um recomendação clássico: a diversificação é uma estratégia basicamente obrigatória para diluir os riscos de quaisquer investimentos — e com os FIIs não é dissemelhante. Na prática, essa dica significa empregar em diferentes setores, tipos de FIIs e até regiões geográficas.
Do contrário, se você deixar todo (ou a maior secção do) seu patrimônio em um setor só, por exemplo, a exposição a riscos específicos será subida demais e pode gerar perdas expressivas.
7 – Analise os indicadores financeiros
Para decisões mais assertivas, recomendamos que dê uma olhada cautelosa em indicadores porquê:
- Dividend Yield (DY);
- Valor Patrimonial por Prestação (VPA);
- Patrimônio Líquido (PL);
- Taxa de vacância.
A razão é a seguinte: o DY indica a rentabilidade por quota distribuída pelo fundo, o VPA representa o valor dos ativos do fundo por quota, o PL mostra a saúde financeira do fundo e a taxa de vacância indica a proporção de imóveis vagos. Ao confrontar esses indicadores entre diferentes fundos, você consegue ter mais nitidez sobre quais FIIs têm maior potencial de propagação e menor risco.
8 – Acompanhe a gestão do fundo
Quando a equipe de gestão é experiente e apresenta bom histórico de resultados, a crédito no FII aumenta. Nessa estudo, sugerimos também que confira qual é a política de investimento adotada pela equipe administradora do Fundo, os relatórios gerenciais e também as notícias sobre a gestora.
9 – Acompanhe as notícias do setor imobiliário
Economia, política e taxas de juros são exclusivamente alguns dos fatores que influenciam as oscilações do mercado imobiliário. Por isso, acompanhe os analistas da Finclass, assim fica mais fácil identificar oportunidades ou riscos que vão impactar sua carteira de investimentos.
10 – Não escolha pensando somente no Dividend Yield
A gente entende que o Dividend Yield é importante. No entanto, definitivamente não deve ser o único critério na hora de escolher um FII. Quando fizer suas análises, verifique também o propagação do Fundo, a qualidade dos ativos, a gestão e a diversificação da carteira. Para você ter noção, se um FII tiver um DY cocuruto, mas um histórico de acréscimo fraco, somado a uma subida taxa de vacância, o desempenho pode ser muito decepcionante a longo prazo.
Dica extra: nessa hora, ajuda bastante narrar com relatórios desenvolvidos por nossos analistas, para esclarecer a performance não somente dos FIIs por si só, mas de todo o setor imobiliário.
Se torne um investidor mais inteligente com a Finclass
Vamos lá: entendeu muito quanto rende 1 milhão de reais em Fundos Imobiliários e por qual razão esse investimento seria uma boa teoria? Logo, você sairá desse item um passo mais perto de se tornar um investidor inteligente e de sucesso.
E caso queira um trilho, uma carteira recomendada focada no recebimento de renda, nós temos o melhor de todos para te mostrar: já conhece a Finclass, a Netflix das finanças? Nela, você encontra conteúdos cinematográficos, com os maiores nomes do Brasil no setor de investimentos. Ou seja, você aprenderá com os gigantes. Quer manadeira de conhecimento melhor que essa?
A nossa última dica é: assine já a Finclass!